Почем нынче офис в столице?

Предпосылок к росту арендных ставок и цен продажи нет
04.04.2010 1220

Смотреть франшизы в Каталоге

В феврале мэр Лужков сделал широковещательное заявление: правительство Москвы планирует снизить на 30-40% ставку на ряд площадей в собственности города, которые арендует малый бизнес. Но потом уточнил, что речь идет лишь о площадях, которые получены малым бизнесом в аренду с 2004 по 2008 год и, главное, по которым уровни платежей в настоящее время оказались даже выше (!) рыночных.

По словам Лужкова, в 2009 году городские власти предоставили в аренду субъектам малого и среднего бизнеса около 2,6 млн кв м площадей, что примерно на 700 тыс. больше, чем в 2008-м. По статистике Департамента имущества, в 2009 году Москва получила около 5,5 млрд рублей от аренды городской недвижимости.  «На 2010 год мы сохраняем уровни арендной ставки для малого бизнеса с небольшим повышением на уровень инфляции», - отметил мэр Москвы. В свою очередь отметим, что российскую инфляцию даже в кризис небольшой никак не назовешь.

Между тем в кризисно-посткризисной Москве остаются вакантными офисные просторы в 3,5-4 млн кв. м или примерно 15-20% от общего объема. Во всяком случае, таков итог исследований консалтинговой компаний RRG. Больше всего вакансий наблюдается в дорогом сегменте, особенно на условиях shell&core.

По подсчетам другой весьма авторитетной консалтинговой компании – Jones Lang LaSalle – ставки на аренду столичных офисов рухнули за 2009 год на 50%. Самое большое падение цен было зафиксировано в 1-м квартале прошлого года, когда офисы стали дешевле на целых 33%. Затем до конца первого полугодия снижение замедлилось. В 3-м квартале 2009 года удешевление офисных площадей было минимальным, а в 4-м стоимость квадратно метра также существенно не менялась. К концу 2009 года ставки снизились на 30-35% (от  $450-$900 за кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов) в классе «А», на 35-40% в классе «В+» (350$ до $600), на 40-45% в классе «В-» ($250-400). Эксплуатационные расходы составили в среднем $75–110 за кв. м в год для помещений класса «А» , $50-80 – для класса «В+», $35-50 – для класса «В-».

Цены продаж в течение 2009 года также снижались, но неоднородно, со значительным  разбросом цен в рамках одного класса. Так, в наиболее близком для МСБ классе «В-» диапазон составил от $1,5 тыс. до $4 тыс. за кв. м. При этом выторгованный дисконт от заявленной ставки аренды или цены продажи мог составлять 15-30% и даже более.

Общий итог по прошлому году: Москва стала лидером рейтинга падения арендных ставок среди европейских городов, легко опередив на 25% рекордсмена №2 – Дублин. Парадокс в том, что, московская офисная аренда (усреднено $700 за 1 кв. м в год) осталась среди самых дорогих в дорогой Европе. Выше только Лондон ($1,3 тыс.) и Париж ($1 тыс.).

И это при том, что прошлогодний ввод в строй офисной недвижимости был рекордным. В отчете риэлторской компании Blackwood утверждается, что ее в Москве построили почти 2 млн кв. м. В результате Белокаменная по квадратным метрам на одного работающего догнала столицы Восточной Европы. В Blackwood считают, что во второй половине 2009 года наблюдалась стабилизация цен купли-продажи офисов и ставок аренды. Эта относительная стабилизация рынка скорее всего окажется временной. Уже к концу текущего года стоимость столичного офисного метра может увеличиться на 10-15%, полагают в компании «Миэль-Коммерческая недвижимость», хотя многие эксперты вообще не предвещают повышения. Как бы там ни было, нынешним собственникам и девелоперам коммерческой недвижимости не удастся заметно компенсировать глубокое падение цен и ставок на офисы первой половины 2009 года. Возможно это лишь в маловероятном случае действительного превращения Москвы в сколько-нибудь значимый региональный финансовый центр.

Года три назад в Москве действительно не хватало офисов, на одного работающего приходилось менее 1 кв. м. За столь короткое время офисные площади увеличились более чем в два раза, и на одного работающего к концу 2009 года приходилось уже 2,2 кв. м офиса, что сопоставимо с восточноевропейскими столицами, но далеко от западноевропейских реалий (в среднем 4 кв. м). Западноевропейского уровня Москва достигнет не скоро, поскольку уже сейчас у нас критически высока доля незанятых офисных площадей. 6-процентная доля пустующих помещений в Европе считается признаком насыщения рынка.  У нас пустуют 15-20% по подсчетам RRG или даже 20-30% по подсчетам Colliers International.

При этом в компании Blackwood уверены, что основной спрос в Москве теперь приходится на офисы класса С, тогда как основной объем (40%) введенных площадей пришелся на офисы класса А  и В и по времени сдвинулся на конец года. Поэтому прошлогодний строительный рекорд еще не отыгран рынком, и роста цен в верхних сегментах ожидать не приходится. Тем более, что на 2010 год запланирована сдача еще 1,6 млн кв. м. офисных площадей. Впрочем, эта цифра – весьма зыбкая, поскольку ситуация на рынке кредитования коммерческой недвижимости остается тяжелой, что обуславливает корректировку девелоперских планов, перенос сроков ввода объектов и изменение их параметров в сторону уменьшения. Такой гигант, как Midland Development решил приостановить на год строительство порядка миллиона кв. метров коммерческой недвижимости (не только офисов), сохранив намерение завершить бизес-центр Diamond Hall (61,5 тыс. кв. м), на который получена кредитная линия в Сбербанке.

По виду сделок все заявки, поступившие в компанию Blackwood за 2009 год, делятся так: 74% заявок пришлось на аренду помещений, 26% – на их покупку. Что касается структуры спроса на аренду, то лидером оказался класс «С» (38% всех заявок). Доля этого сегмента относительно 2008 года резко возросла, в то время как доля заявок на класс «А» в 2009 году относительно предыдущего года рухнула с 55% до 15%.

Структура спроса на аренду офисных помещений по метражу за 2009 год не претерпела столь кардинальных изменений: наибольшая доля заявок, поступивших в Blackwood, как и в докризисный период, приходится на самые маленькие блоки.

В обобщенном виде нынешний момент характеризуется следующими четко выраженными особенностями: весь спрос на аренду и покупку существенно сокращен, наибольшее падение переживают дорогие объекты; популярными остаются небольшие блоки с отделкой; распространилась практика пересмотра условий действующих договоров аренды по инициативе арендаторов; резко участились «переезды компаний» в более доступные по цене объекты. Основные тренды по-прежнему носят «кризисный» характер: ввод большинства объектов либо переносится, либо вовсе отменяется, предпосылок к росту арендных ставок и цен продажи нет.



Ерлан ЖУРАБАЕВ    http://buybrand.tv/

BUYBRAND Inform  http://buybrand.tv/


Наша задача — увеличить долю российских брендов до 75%
Рынок лабораторной диагностики: мнения лидирующих франчайзеров
Hilton на выставке франшиз BUYBRAND Expo 2016
«По своим правилам» Выпуск 4. ООО "АЛЕРИ ТЕХНО"



Новые франшизы

Каталог франшиз

Цитата дня

«Приятно видеть, как российский бизнес выстраивает свой успех и тиражирует его вместе со своими партнерами. В этом и есть суть франчайзинга – придумать и воплотить успешную идею, а затем повторять ее вновь и вновь»

Эндрю Уизерс
управляющий
директор
Southern Fried Chicken

Календарь событий


17:10, 04 декабря 2016г.   Войти / Выйти