Анатомия торгового места

24.02.2011 2340
Анатомия торгового места
Смотреть франшизы в Каталоге

Франчайзи о зонировании ТЦ и ТРЦ

Ерлан ЖУРАБАЕВ

Зонирование объектов торговой недвижимости – целая наука, весьма полезная при открытии своих точек в крупных объектах коммерческой недвижимости. Ведь на таких просторах легко затеряться, особенно если они изначально неудачно зонированы.

В идеале комплекс должен стоять в месте, обеспечивающем «естественные» покупательские потоки, и быть спланирован таким образом, чтобы никакие арендопригодные площади не оказывались за пределами активного доступа.

В грамотно спланированных ТЦ якорных арендаторов располагают в глубине, на верхних уровнях или в цоколе, так, чтобы как можно больше покупателей преодолевали самый длинный маршрут (именно под гипермаркеты, флагманские магазины и многозальные кинотеатры приезжают многие посетители). Именно так организован московский молл «Новый Вавилон» на Проспекте Мира. Чтобы добраться до любого из «упрятанных» в глубине гипермаркетов «О’Кей», «МедиаМаркт», «Эльдорадо», Family Room, Castorama и других якорей надо прошагать с полкилометра.

По мере приближения к якорям специалисты рекомендуют укрупнять «нарезку» помещений. Девелоперы сейчас стремятся к внутренним стенкам из гипсокартона, чтобы пространство легко перекраивалось при изменениях в пуле арендаторов и схеме их размещения. Желательно, чтобы через каждые полсотни метров на пути к якорю имелся бы какой-нибудь интересный магазин (новый или редкий бренд), способный стать своего рода магнитом. Фуд-корты, особенно с большим числом операторов представляет собой мощные магниты, поэтому несмотря на то, что их часто (но далеко не всегда) размещают в местах с малой проходимостью, соседство с ними в ряде случаев приветствуется. Как показывает практика, покупатель обычно передвигается от магнита к магниту, и если их цепочка прерывается, он может и сойти с маршрута, так и не увидев вашего магазина.

Навигация по ТЦ должна строиться по круговому принципу, поскольку посетители очень не любят возвращаться туда, откуда пришли. Из этого следует, что в комплексе не должно быть тупиков, за исключением тех, в которых размещаются якорные арендаторы. А если такие тупики есть, на них ни в коем случае нельзя соглашаться арендаторам – не надо расплачиваться за чужие ошибки даже со значительным дисконтом.

Панорамные лифты, если они есть, не способны перемещать заметные потоки и выполняют скорее декоративную функцию, поэтому арендопригодные площади по соседству не несут особых преимуществ. Главная же нагрузка по перемещению публики с этажа на этаж ложится на эскалаторы и лестницы, поэтому близлежащие площадки весьма привлекательны для торговца.

Есть ещё один принцип «притягательного» зонирования: соблюдение процентного соотношения площадей потерь и арендопригодной как 30:70. Площадь потери в 25% – это самый нижний предел для площадей, не подлежащих сдаче, куда входят проходы, рекреационные и бытовые зоны. Ниже – только ярмарка. Но и в концептуально правильном ТЦ верхний предел вряд ли должен превышать 40%. Ведь все «излишества» отразятся на арендной плате. Даже упомянутые 40% могут себе позволить только объекты, ориентированные на людей с высокой покупательской способностью, к примеру, ТЦ «Шереметьевский».

Что касается арендопригодной площади, то её оптимальная схема выглядит, по мнению большинства специалистов, следующим образом: 50% якорным арендаторам, притягивающим основные потоки покупателей, 40% – магазинам средней «нарезки» (100-400 кв. м) и 10% – под мелкую «нарезку».

Теперь о соотношении торговой и развлекательной частей ТРЦ. Как известно, операторы боулингов, кинотеатров, игровых центров и т. п. арендуют помещения по очень низкой ставке, поэтому собственнику не выгодно отдавать им большое количество площадей. Из бесед с представителями управляющих компаний (management companies) можно вынести рекомендацию: отдавать под развлечения не более 35% арендопригодной территории. Международный опыт очень разноречив: в США развлекательный сектор в моллах достигает и 50% . Рачительные немцы, напротив, «развлечениям» отводят всего процента три, от силы пять арендуемых площадей. Немцы, видимо, предпочитают веселиться отдельно от шопинга.

Общим (интернациональным) принципом является то, что развлечения в виде боулингов, мультиплексов, детских площадок, как правило, занимают самый малопосещаемый (верхний) этаж, стремиться к соседству с ними, даже по минимальным ставкам не стоит, поскольку в эти места попадают почти исключительно целевым образом, игнорируя шопинг. Но есть и исключения для малопосещаемого верхнего «этажа развлечений»: неплохо сработает магазин детских товаров рядом с детской игровой зоной, салон с видеофильмами поблизости от кинотеатра.

Вообще этажность – весьма важный параметр при определении качества ТЦ и соответственно своего торгового места в нём. Считается, что чем меньше уровней, тем лучше для арендаторов. Поднять сколько-нибудь заметное число посетителей выше третьего уровня очень сложно – отсюда всё более широкое распространение малоэтажных комплексов, хотя девелоперу, конечно, хотелось бы возвести здание повыше, особенно на дорогом участке. Но, по практике собственников ТЦ и управляющих компаний, при сдаче помещений в аренду первый этаж уходит отлично, второй – хорошо, а вот с третьего начинаются проблемы, хотя ставки аренды там падают. Поэтому наиболее опытные владельцы шопинг-дворцов, если уж и утверждают строителям повышенную этажность, то предпочитают спрятать один-два этажа под землей. Тогда загрузка будущего объекта станет более равномерной, поскольку входящие в здание сразу оказываются на среднем уровне. Наличие ёмкой автостоянки идёт, конечно, в плюс.

В последнее десятилетие в больших комплексах стали появляться зелёные зоны и event square – пространство, где можно проводить прогулки и мероприятия, создающие особую приподнятую атмосферу. Ведь ТЦ и особенно ТРЦ становятся не просто местом для покупок, но образом жизни, клубом, чуть ли не дворцом культуры в обществе трудо-шопоголиков. Как считает Ян Эллиотт (Ian Elliott), новый региональный директор по консалтинговым услугам в сфере торговой недвижимости компании Colliers International в Центральной и Восточной Европе, походы в такие центры – часть увлекательного образа жизни, а не функция. Его рекомендация: «торговые центры в России должны отходить от раз за разом повторяющейся концепции просто шопинговых площадок стандартного наполнения в пользу комплексных пространств с уникальной атмосферой, манящей, развивающей, со своим набором «приключений».

В качестве интересного, но исключительно дорогостоящего российского прецедента, можно привести тропическую галерею в «Крокус-сити». Роскошная громада с псевдоклассическими интерьерами, рассчитанная на состоятельного покупателя, появилась на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе в ноябре 2002 года. Под стеклянной крышей центральной галереи бутиков разбит огромный зимний сад из пяти тысяч тропических растений. Высокие пальмы и стрелиции, стрекот цикад, шум горной речки и водопадов, пруд, фонтаны с подсветкой, пение «райских» птичек создают довольно правдоподобный кусочек субтропиков в Москве. Нередко его именуют «тропическим парком бутиков» или «тропиками класса люкс», которые, как утверждают некоторые специалисты, обошлись владельцу Агаларову в 60 млн USD.

Интересно, что сам собой и совершенно бесплатно превратился в своего рода клуб для подростков и молодёжи ТЦ «Охотный ряд» на Манежной. Именно молодые покупатели в немалой степени обеспечивают оборот его магазинам.

Роль комплексных бизнес-клубов могли бы играть крупные многофункциональные комплексы (МФК), совмещающие офисы, шопинг, услуги и развлечения, порой даже отели и апартаменты. Аренда в таких комплексах весьма перспективна, даже если какое-то время понадобится на «раскручивание» такого комплексного гиганта. Но в России пока наблюдаются лишь единичные вкрапления МФК в городское пространство. Изначально взят курс на статус МФК при строительстве «Москва-сити», однако дело затянулось на года и отельная часть, вроде бы, не предусмотрена.

Весьма важно для популярности ТЦ формирование привлекательного пула арендаторов. Это трудно, поскольку в РФ всё ещё мало интересных торговых марок и tenant mix различных ТЦ слабо различим. Именно поэтому так ценятся новые бренды, даже ещё не обкатанные в России.

Как видим, грамотное зонирование играет ключевую роль в доходности арендаторов, а через них и ТРЦ в целом, и к этой науке стоит присмотреться франчайзи и франчайзерам.



Когда пиццу начнут доставлять роботы?
Arena Space идет на Запад
Франшиза «33 Пингвина» открывает Китай и другие страны
Бенжамин Саймон о российском рынке, последних изменениях в компани
«Франшиза в хорошие руки» выпуск 1, 3-го сезона, франшиза MYBOX
2-я серия 3-го сезона проекта «ФРАНШИЗА В ХОРОШИЕ РУКИ». Красивое соревнование за СОВЕТСКИЕ АПТЕКИ



BUYBRAND EXPO 2018

Новые франшизы

Каталог франшиз

Цитата дня

«Чтобы стать нашим франчайзи, надо пройти семь кругов ада. Но только так можно определить, что ему действительно это надо: владелец пароходов, который повелся на моду, вряд ли будет готов работать поваром на кухне»
Иван Зайченко
Основатель сети
«Сушкоф»

Календарь событий


06:10, 25 мая 2018г.   Войти / Выйти