4071 Ерлан ЖУРАБАЕВ
Скоро будет полгода, как Москва официально присовокупила себе подмосковные территории в 2,5 раза большие, чем исконные, в пределах МКАД. Говоря языком одёжной розницы, мегаполис меняет размер: с ХL переходит на XXL. Не буду подробно комментировать, насколько разумным шагом представляется такая гигантомания. Но совершенно очевидно, что для сетевого ритейла, появляются новые лакомые «столичные» возможности.
Оправдать аншлюс
Для того, чтобы оправдать аншлюс 46 тыс. га Подмосковья, надо их поднять до столичного уровня, насытить качественными торговыми центрами и стрит-ритейлом, инфраструктурой, связать магистралями и придать всему этому аморфному хозяйству хотя бы видимость единого города. В середине года мэр Москвы Сергей Собянин встретился с руководителями крупнейших компаний столичной торговли и сферы услуг. «Нам надо выходить на среднеевропейский уровень обеспеченности торговыми площадями, – поведал им мэр. – Объём торговых площадей в Москве необходимо увеличить как минимум в два раза». Напомню, что мэрство Собянина началось с зачистки города от рынков и палаток, а дорог – от грузовиков. Вольная борьба с киосками и грузовиками обернулась невольным взлетом арендных ставок в уличном сегменте на 15-20%.
Мэру Собянину и его команде предстоит серьёзная борьба со стереотипом, очень похожим на правду, о том, что Москва – один из самых дорогих, непроездных и небезопасных мегаполисов планеты. В связи с приближающимися Олимпийскими играми придётся убеждать широкие иностранные массы в том, что поездка в Москву – отнюдь не экскурсия в заповедник коррупции.
Для реализации всего мегапроекта расширения столицы необходимы огромные ресурсы. Поэтому в качестве важнейшей задачи выдвинуто повышение инвестиционной привлекательности российской столицы. Особое место в её решении отводится департаменту внешнеэкономических и международных связей Москвы. Вот как позиционирует свое ведомство в свете новых задач его руководитель Сергей Черемин: «Дело в том, что приток иностранных инвестиций в Москву резко снизился. При этом, несмотря на кризис, во многих других регионах России, например, в Ленинградской области, на Урале, наблюдался обратный процесс. Для нас крайне важно вернуть доверие инвесторов к Москве, привлечь в столицу долгосрочные проекты, в том числе, инфраструктурные. Поэтому департамент внешнеэкономических и международных связей получил дополнительные функции. Мы становимся ответственными за стимулирование процессов по созданию в Москве международного финансового центра, будем отвечать за рациональное использование внешних заимствований, за выставочно-конгрессную деятельность за рубежом. Сегодня существует огромная конкуренция за иностранные инвестиции не только между компаниями, но и между мегаполисами». Однако слишком слабые изменения в отвратительном инвестиционном климате Москвы и неутихающий глобальный финансово-экономический кризис ставят под большое сомнение реализацию благих задумок.
Имиджевая кампания
Как бы там ни было, власти ведут активную промо-кампанию вокруг присоединенных территорий. В конце ноября вышеупомянутый департамент мэрии провел первое road-show для дипломатических миссий, аккредитованных в Москве, чтобы через них попытаться привлечь средства извне. «Москва по своим размерам теперь уступает разве что Большому Пекину», – обрадовал дипломатов Сергей Черемин. По его словам, в Новой Москве будут созданы 2 млн рабочих мест, возведено 100 млн кв. м недвижимости. Прекрасные цифры, но куда же предлагается инвестировать, если даже генплана нет? Конкурс на его разработку с учетом новых территорий будет только еще объявлен в декабре и продлится 40 дней. Реальная же проектная работа, по оценке заместителя директора НИиПИ Генплана Москвы Александр Колонтай, займет около двух лет. К тому же правительство Москвы не определилось, на какие преференции могут рассчитывать инвесторы. «Но мы начали общение с ТПП разных стран и готовы делать презентации для иностранных компаний», – объявил Сергей Черемин на встрече с дипломатами. Несколько «road-show для коллег из Германии», на которых, как водится, наибольшие надежды, уже проведены.
Для привлечения иностранных инвестиций столичные власти обещают в ближайшее время законодательно решить вопрос о правовом обеспечении концессий. По словам Сергея Черемина, Мосгордума готова принять закон, который позволит использовать на новых территориях неразвитую у нас форму государственно-частного партнерства. Считается, что только таким образом в новой столице удастся создать дорогостоящий транспортный каркас.
Как следует из презентации для дипмиссий, в мэрии собираются создать для освоения присоединенных территорий агентство и банк развития Большой Москвы. Первая структура должна заниматься непосредственно реализацией проектов, их сопровождением и документальным оформлением, а банк развития будет работать в сфере финансирования девелоперских и социальных проектов.
Золотая строительная лихорадка
Но чуда не происходит, иностранцы не спешат, приглядываются и то, что открывается взору специалистов инвесткомпаний, настораживает. В Новой Москве царит нелегализованная «строительная лихорадка». Дело в том, что девелоперы, проникшись идеей превращении областных квадратных метров в столичные, задолго до даты официального присоединения (1 июля) бросились застраивать жильём большие куски присоединяемых земель. Ведь даже земельные участки, включенные в Новую Москву, становятся дороже в два–три раза. Ещё накануне присоединения местные власти, демонстрируя чудеса оперативной хитрости, в кратчайшие сроки заключили с девелоперами крупные контракты и сразу же выдали результаты экспертизы и разрешения на строительство. Что же будет дальше с «левыми» стройками? Как оказалось, общая площадь одобренного строительства только в пределах 15-20 км от МКАД превышает 7 млн кв. м. Такая концентрация недвижимости вплотную к МКАД заблокирует и без того жутко перегруженные транспортные артерии, лишив смысла гипертрофированное расширение Москвы.
В настоящее время иностранные инвестиции в московскую экономику следует признать низкими, это признают и городские чиновники. Пока иностранные денежные мешки вяло реагирует на планы Кремля обустроить международный финансовый центр на новых территориях, в частности на землях Сбербанка в Рублево-Архангельском.
Среди других приоритетов присоединенных территорий объявлены так называемые деловые кластеры (высокотехнологичные промышленные и научные объекты) и административно-деловой центр с министерствами и ведомствами, который Александр Колонтай назвал «новым федеральным центром». Впрочем, вопрос переезда госорганов изрядно запутался. Теперь в мэрии говорят, что в пределах Садового кольца, скорее всего, останутся фронт-офисы федеральных ведомств. А обслуживающие их бэк-офисы переместятся за МКАД. Мэрия также «изучает возможность» отправить за кольцевую и ряд своих структур. «Вряд ли сегодня кто-то сможет предметно ответить на вопрос, какие министерства уедут из центра столицы на новые территории, а кто останется, – признался Сергей Черемин дипломатам. – Этот процесс будет идти неспешно, прагматично». Можно добавить от себя: ну вот и иностранные инвестиции будут неспешными и прагматичными, по мере преодоления сумбура и неопределенности.
Самое смешное, что Сергей Черемин предложил собравшимся дипломатам подать пример федералам: «Присмотритесь к новым территориям и начинайте деловую переписку уже сейчас: в России все долго делается». По его словам, за МКАД можно создать прекрасный «дипломатический городок». Но, если отбросить в сторону словеса, главное во всём этом состоит в следующем. Власти зовут инвесторов, не имея даже развернутой концепции освоения новых территорий, их заявления, в том числе насчет собственного переезда, изменчивы и часто просто несовместимы. За МКАДом в спешке, незаконно, за экспресс-взятки и без генплана идёт хаотичная застройка без достаточного инфраструктурного и транспортного обеспечения. Так что пока предлагается инвестировать в хаос Большой Москвы – в надежде на большое будущее.
Квадратные метры и арендные проценты
Как бы там ни было, но будущее столь гигантского мегаполиса, конечно же, «греет» ритейлеров, в том числе зарубежных. Учитывая укрупнение столицы укрупняются и ТЦ. В Москве, увеличивается доля крупномасштабных комплексов: более 67% рынка качественных площадей, по данным Моллы.Ru, уже приходится на региональные и суперрегиональные ТЦ. И их доля продолжает расти. Подавляющая часть суперрегиональных торговых объектов «прилепилась» к МКАД.
Как считает Валентина Антипова, директор по развитию компании NAI Becar, прогнозируемый рост средних ставок аренды на качественные площади в течение завершающегося года составит около 15-20%. Перспективы рынка, по её мнению, связаны с развитием районных ТЦ, а также суперрегиональных объектов и ритейл-парков в районе МКАД.
По мнению городских властей, должна удвоиться обеспеченность москвичей, включая «новых», торговыми площадями. К 2016 году этот показатель «призван» достичь 1,5 тыс. квадратных метров на тысячу жителей. Во всяком случае, такие цифры озвучил зам. руководителя департамента торговли и услуг правительства Москвы Никита Кузнецов на пресс-конференции в РИА «Новости». Но даже тогда мы будем несколько не дотягивать до европейских стандартов. А самое главное, частные квадратные метры не слишком подчиняются призывам чиновников, да и вообще прогнозировать что-либо в разгар кризиса – неблагодарное дело. Но тот факт, что мэрией взят ориентир на удвоение площадей, позволяет надеяться на её благосклонность к девелоперам и ритейлерам, которым дадут осваивать новые столичные просторы.
По словам г-на Кузнецова, основная проблема на сегодняшний момент – дефицит торговых мест для малого и среднего бизнеса. Строительство не только ТЦ, но и быстро возводимых малых объектов силами небольших строительных компаний, как считают в мэрии, позволит быстрее его преодолеть.
Что касается схемы размещения палаток и киосков на присоединяемых к Москве территориях, что напрямую касается таких франчайзеров, как «Стардогс» и «Крошка-Картошка», то она остаётся пока без изменений. Ведь после того, как в 2010-2011 годах в столице изрядно погромили мелкоформатную торговлю (см. http://www.buybrand.ru/articles/827/?sphrase_id=6251), уже были установлены новые стандарты киосков и разработана новая схема их размещения. Она предусматривает функционирование на территории города 9,6 тыс. точек мелкорозничной торговли, из них 6,4 тыс. – это ныне действующие, 3,2 тыс. – новые (более тысячи уже установлены).
Конкурент с китайским лицом
Стихийные рынки и хаотичная торговля низкокачественным китайским товаром, мешающим брендам, сходит постепенно на нет, хотя ещё нередко встречается особенно на присоединенных территориях. Такая торговля в самом деле не соответствуют выросшим требованиям столичных потребителей и арендаторов. В русле преобразования этого живучего наследия «перестройки» вскоре появится гигантский многофункциональный торгово-выставочный комплекс «Лотос-Сити» - рядом с поселком Коммунарка, то есть на территории Новой Москвы. Его общая площадь составит 1,5 млн кв. м, а инвестиции - 2,5 млрд долларов.
Ещё летом 2009 года власти КНР начали вести переговоры с российской стороной о возможном выделении Пекином средств на строительство торгового центра, где места предоставлялись бы китайским бизнесменам, лишившимся торговых точек после сноса Черкизовского рынка. Теперь кроме торговых площадей, в будущем центре предусмотрены склады, офисы, гостиницы и общежития, столь милые коллективистскому духу экономных китайцев. В порядке обмена опытом и промоушена идеи центра с 26 октября по 11 ноября делегация «Лотос-Сити» посетила ряд наиболее развитых торгово-промышленные регионы КНР. Ещё не действующий «Лотос–Сити» стал первым торговым центром из России, участвовавшим в самой крупной в Азии Кантонской ярмарке (CIEF). Подписаны соглашения об аренде 500 мест в торговых залах «Лотос Сити». По предварительным оценкам, в «Лотос-Сити» могут появиться представительства 1,5 тыс. фабрик из провинции Чжэцзян, считающейся обувной столицей КНР. Всё это позволяет сказать, что у ныне действующих ритейлеров появится легальный конкурент в лице конгломерата китайских производителей, исключающего посредников из торговой цепочки и способный таким образом предложить потребителю очень привлекательные цены. Но помимо китайцев в новом многофункциональном комплексе обоснуются и российские компании, представители зарубежных сетей.
Конкуренция на расширенном столичном рынке возрастает, и цена победы становится всё дороже, а сам выигрыш масштабнее. В этой связи следует ожидать дальнейшее наращивание усилий ведущих брендов мира и России по освоению новых обширных территорий Москвы. В этой связи возрастает и роль международной выставки BUYBRAND в Экспоцентре, которая всё больше становится оживлённым перекрестком мира франчайзинга.
