3708 В феврале мэр Лужков сделал широковещательное заявление: правительство Москвы планирует снизить на 30-40% ставку на ряд площадей в собственности города, которые арендует малый бизнес. Но потом уточнил, что речь идет лишь о площадях, которые получены малым бизнесом в аренду с 2004 по 2008 год и, главное, по которым уровни платежей в настоящее время оказались даже выше (!) рыночных.
В феврале мэр Лужков сделал широковещательное заявление: правительство Москвы планирует снизить на 30-40% ставку на ряд площадей в собственности города, которые арендует малый бизнес. Но потом уточнил, что речь идет лишь о площадях, которые получены малым бизнесом в аренду с 2004 по 2008 год и, главное, по которым уровни платежей в настоящее время оказались даже выше (!) рыночных.
По словам Лужкова, в 2009 году городские власти предоставили в аренду субъектам малого и среднего бизнеса около 2,6 млн кв м площадей, что примерно на 700 тыс. больше, чем в 2008-м. По статистике Департамента имущества, в 2009 году Москва получила около 5,5 млрд рублей от аренды городской недвижимости. «На 2010 год мы сохраняем уровни арендной ставки для малого бизнеса с небольшим повышением на уровень инфляции», - отметил мэр Москвы. В свою очередь отметим, что российскую инфляцию даже в кризис небольшой никак не назовешь.
Между тем в кризисно-посткризисной Москве остаются вакантными офисные просторы в 3,5-4 млн кв. м или примерно 15-20% от общего объема. Во всяком случае, таков итог исследований консалтинговой компаний RRG. Больше всего вакансий наблюдается в дорогом сегменте, особенно на условиях shell&core.
По подсчетам другой весьма авторитетной консалтинговой компании – Jones Lang LaSalle – ставки на аренду столичных офисов рухнули за 2009 год на 50%. Самое большое падение цен было зафиксировано в 1-м квартале прошлого года, когда офисы стали дешевле на целых 33%. Затем до конца первого полугодия снижение замедлилось. В 3-м квартале 2009 года удешевление офисных площадей было минимальным, а в 4-м стоимость квадратно метра также существенно не менялась. К концу 2009 года ставки снизились на 30-35% (от $450-$900 за кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов) в классе «А», на 35-40% в классе «В+» (350$ до $600), на 40-45% в классе «В-» ($250-400). Эксплуатационные расходы составили в среднем $75–110 за кв. м в год для помещений класса «А» , $50-80 – для класса «В+», $35-50 – для класса «В-».
Цены продаж в течение 2009 года также снижались, но неоднородно, со значительным разбросом цен в рамках одного класса. Так, в наиболее близком для МСБ классе «В-» диапазон составил от $1,5 тыс. до $4 тыс. за кв. м. При этом выторгованный дисконт от заявленной ставки аренды или цены продажи мог составлять 15-30% и даже более.
Общий итог по прошлому году: Москва стала лидером рейтинга падения арендных ставок среди европейских городов, легко опередив на 25% рекордсмена №2 – Дублин. Парадокс в том, что, московская офисная аренда (усреднено $700 за 1 кв. м в год) осталась среди самых дорогих в дорогой Европе. Выше только Лондон ($1,3 тыс.) и Париж ($1 тыс.).
И это при том, что прошлогодний ввод в строй офисной недвижимости был рекордным. В отчете риэлторской компании Blackwood утверждается, что ее в Москве построили почти 2 млн кв. м. В результате Белокаменная по квадратным метрам на одного работающего догнала столицы Восточной Европы. В Blackwood считают, что во второй половине 2009 года наблюдалась стабилизация цен купли-продажи офисов и ставок аренды. Эта относительная стабилизация рынка скорее всего окажется временной. Уже к концу текущего года стоимость столичного офисного метра может увеличиться на 10-15%, полагают в компании «Миэль-Коммерческая недвижимость», хотя многие эксперты вообще не предвещают повышения. Как бы там ни было, нынешним собственникам и девелоперам коммерческой недвижимости не удастся заметно компенсировать глубокое падение цен и ставок на офисы первой половины 2009 года. Возможно это лишь в маловероятном случае действительного превращения Москвы в сколько-нибудь значимый региональный финансовый центр.
Года три назад в Москве действительно не хватало офисов, на одного работающего приходилось менее 1 кв. м. За столь короткое время офисные площади увеличились более чем в два раза, и на одного работающего к концу 2009 года приходилось уже 2,2 кв. м офиса, что сопоставимо с восточноевропейскими столицами, но далеко от западноевропейских реалий (в среднем 4 кв. м). Западноевропейского уровня Москва достигнет не скоро, поскольку уже сейчас у нас критически высока доля незанятых офисных площадей. 6-процентная доля пустующих помещений в Европе считается признаком насыщения рынка. У нас пустуют 15-20% по подсчетам RRG или даже 20-30% по подсчетам Colliers International.
При этом в компании Blackwood уверены, что основной спрос в Москве теперь приходится на офисы класса С, тогда как основной объем (40%) введенных площадей пришелся на офисы класса А и В и по времени сдвинулся на конец года. Поэтому прошлогодний строительный рекорд еще не отыгран рынком, и роста цен в верхних сегментах ожидать не приходится. Тем более, что на 2010 год запланирована сдача еще 1,6 млн кв. м. офисных площадей. Впрочем, эта цифра – весьма зыбкая, поскольку ситуация на рынке кредитования коммерческой недвижимости остается тяжелой, что обуславливает корректировку девелоперских планов, перенос сроков ввода объектов и изменение их параметров в сторону уменьшения. Такой гигант, как Midland Development решил приостановить на год строительство порядка миллиона кв. метров коммерческой недвижимости (не только офисов), сохранив намерение завершить бизес-центр Diamond Hall (61,5 тыс. кв. м), на который получена кредитная линия в Сбербанке.
По виду сделок все заявки, поступившие в компанию Blackwood за 2009 год, делятся так: 74% заявок пришлось на аренду помещений, 26% – на их покупку. Что касается структуры спроса на аренду, то лидером оказался класс «С» (38% всех заявок). Доля этого сегмента относительно 2008 года резко возросла, в то время как доля заявок на класс «А» в 2009 году относительно предыдущего года рухнула с 55% до 15%.
Структура спроса на аренду офисных помещений по метражу за 2009 год не претерпела столь кардинальных изменений: наибольшая доля заявок, поступивших в Blackwood, как и в докризисный период, приходится на самые маленькие блоки.
В обобщенном виде нынешний момент характеризуется следующими четко выраженными особенностями: весь спрос на аренду и покупку существенно сокращен, наибольшее падение переживают дорогие объекты; популярными остаются небольшие блоки с отделкой; распространилась практика пересмотра условий действующих договоров аренды по инициативе арендаторов; резко участились «переезды компаний» в более доступные по цене объекты. Основные тренды по-прежнему носят «кризисный» характер: ввод большинства объектов либо переносится, либо вовсе отменяется, предпосылок к росту арендных ставок и цен продажи нет.
