Евровзгляд на отечественную розницу

Кризис отучил ритейлеров от дешёвых заёмных денег
06.04.2011 1378

Смотреть франшизы в Каталоге

Не так давно в Москву приезжал признанный авторитет в области управления коммерческой недвижимостью Ян Эллиотт (Ian Elliott). Поводом для двухдневного визита явилось его назначение региональным директором по предоставлению консалтинговых услуг в сфере торговой недвижимости компании Colliers International в Центральной и Восточной Европе. Ян Эллиотт отвечает за анализ ритейл-проектов, в том числе финансовый и инвестиционный, репозиционирование ТЦ и ТРЦ, консультации по вопросам эффективности инвестирования в торговую недвижимость. Мы уже приводили отрывки из его интервью, а теперь публикуем его экспертное мнение в полном объёме.

Справка. Г-н Эллиотт вот уже 18 лет занимается реализацией и развитием торговых центров. Работал в ведущих управляющих, девелоперских, консалтинговых и инвестиционных компаниях в Великобритании, Германии, Испании, Португалии, Италии Польше, Чехии, Венгрии, Словакии, Румынии, России («Метрополис» в Москве, «Европа Центр» в Калининграде), Болгарии, Грузии и Украине. Пять лет в Южной Европе были отданы деятельности в Hillier Parker (ныне CB Richard Ellis) и 8 лет в Jones Lang LaSalle. До 1990 года в течение 13 лет Ян Эллиотт вёл проекты торговой недвижимости в девелоперских компаниях, в том числе в John Lewis Partnership; в качестве директора по направлениям пред-девелопмента и инвестиционного менеджмента в Meinl European Land (MEL), а позже в Atrium European Real Estate, занимался исследованиями и коммерческим анализом, а также разработкой планировочных решений проектов.

На снимке: качественный торгово-развлекательный центр Westfield в Лондоне 

Комментируя свое назначение, Ян Эллиотт сказал: «Я работал в России с 2002 по 2004 года, а затем еще три года с 2005-го по 2008-й, и очень рад, что мне снова представится возможность сотрудничества на российском рынке торговой недвижимости. Этот рынок обладает прекрасными возможностями для инвестиций и развития ритейл-проектов». По его мнению, в России достаточно высокая прибыльность проектов, а проблемы решаемы и предсказуемы.

- Каковы на Ваш взгляд различия в европейском и российском ритейле?

- Россия – географически очень большая страна с затрудненной логистикой и непростой транспортной схемой. В этом её главное отличие. Конечно, есть расхождения и в уровнях развития рынков. В российских регионах всё ещё мало торговых центров, в результате они часто удалены от места жительства или офисов большого числа платёжеспособных потребителей. Приходится ждать, когда они выкроят время для «удалённого» шопинга, преодолев городские пробки.

В России наблюдаются лишь единичные вкрапления в городское пространство крупных многофункциональных комплексов (МФК), совмещающих офисы, шопинг, услуги и развлечения, даже отели и апартаменты. А в редких МФК, что у вас появляются в последнее время, мало торговли, отсутствует или сужена отельная часть. Больше всего они смахивают на обычные, только очень большие офисные центры.

Теперь о собственно торговых центрах в России. Они должны отходить от концепции шопинговых площадок соответствующего дизайна и стандартного наполнения в пользу комплексных пространств с уникальной атмосферой, манящей, развивающей, со своим набором «приключений». Походы в такие центры – часть увлекательного образа жизни, а не функция. Владельцам и управляющим компаниям необходимо делать шаги в сторону от устоявшегося единообразия.

- Чему кризис научил глобальных ритейлеров?

- Прежде всего кризис отучил от дешёвых заёмных денег, позволявших бездумно расширять сети, без учёта месторасположения и уровня прибыльности проектов – полностью в расчёте на светлое будущее. В России всё это проявлялось в концентрированном виде, тем более, что товарооборот до кризиса показывал хорошие темпы. Но рынок – это отнюдь не только механическое расширение. Нужно внимательнее изучать места под торговые точки, их доходность, а не стремиться к экспансии любой ценой. Кризис внёс разумные коррективы. Теперь любой франчайзи откроет лучше две прибыльных точки, чем пять неприбыльных под будущее. Кстати, и европейские правообладатели стали осторожнее в инвестиционных решениях и тщательнее в подборе партнёров.

- Дайте совет относительно привлекательных рыночных ниш в российском розничном бизнесе.

- Фаст-фуд остаётся исключительно привлекательным делом.

- Но за последний год имело место массовое пришествие гигантских сетей американского общепита…

- Останется перспективным не столько приевшийся и не самый здоровый американский стандарт, сколько то, что можно назвать фаст-фудом свежих ингредиентов. Например, на основе испанской кухни.

Мало сетей продовольственных гипермаркетов – таких как Real, входящих в международную Metro Group, петербургский «О’Кей» или «Карусель».

Не заполнена ниша развлечений центрами по типу Fun City или парка развлечений «Хэппилон». Очень свободно в fashion retail – по сравнению с Италией или Францией у вас бедный ассортимент брендов из-за чего во всех ТЦ представлены почти одни и те же марки одежды.

- В России в отличие от Европы и США немало девелоперов и собственников торговой недвижимости организуют собственную розницу, часто по франшизе. Насколько это оправдано для России? Как к этому относятся владельцы иностранных брендов, работающих на нашем рынке?

- Нечто похожее бывало и в некоторых европейских странах. Например, в Португалии плохо продвигались франшизы фаст-фуда и собственники торговых объектов, ради их присутствия в tenant mix сами становились франчайзи. Но в России, конечно, масштабы участия девелоперов в ритейл-проектах на порядок выше. Как к этому относиться? Если ТЦ и франчайзер удовлетворены, если их связка работает – то и отлично. Но при нарушении специализации часто возникают проблемы, в таком случае не надо затягивать франчайзинговое сотрудничество. Для девелопера или собственника торговой недвижимости шаг в сторону часто является вынужденным. Например, владелец стрит-ритейла в Третьяковском проезде, куда не шли высокие марки, подобающие этому месту, был вынужден сам взять франшизы.

- А вот другая история: группа компаний «Ташир», основные интересы которой в девелоперском бизнесе, издавна успешна в ритейле. У неё целых целых 27 действующих ритейловых проектов, в том числе 7 франчайзинговых. Последнее недавнее приобретение – британская одежная марка Quiz.

- ГК «Ташир» – действительно другая история. Это как раз тот случай, когда все довольны.

- Расскажите о торговых форматах, устоявшихся за рубежом, но малоизвестным у нас.

- Начнём строго, что России практически нет ТЦ с недорогим, но качественным ассортиментом – по типу Wal-Mart, хотя сам внешний формат там сильно не выделяется.

Отсутствует в России такой распространенный в США и Израиле формат как дрогери. Их ещё называют аптечными супермаркетами со смешанным ассортиментом из лекарств, парфюмерии, средств гигиены. Ставка делается не на высокую наценку, а на быструю оборачиваемость товара. Дрогери бывают небольшие – 200-300 кв. м, но некоторые крупные занимают под тысячу квадратных метров и даже являются якорными арендаторами.

История формата дрогери насчитывает несколько десятилетий. За это время выросли крупные международные сети с многомиллиардными оборотами. Практически полное отсутствие формата в России объясняется, по-видимому, непростыми процедурами лицензирования оборота медикаментов. Российский рынок даже не выработал чёткого определения дрогери, а то, что есть на практике, можно считать лишь неким подобием.

- Что можно сказать относительно коррупционных угроз для иностранных инвесторов?

- Эти опасности преувеличены. Инвесторы идут в гораздо худшие условия, чем те, что в России. С коррупцией в основном сталкиваешься, так сказать, на невысоком – местном уровне. В качестве примера можно привести санитарные, пожарные и иные инспекции, областные надзорные органы. Поэтому в регионы лучше заходить через местных партнёров. Через определённый период, когда всё улаживается и появляются собственные контакты и связи в госучреждениях, иностранная компания нередко выкупает российскую долю и далее развивается самостоятельно. Именно так поступила группа Inditex, продвигавшая бренд Zara сначала через «Стокманн», а потом с ним распрощавшаяся с полным выкупом актива.

- Есть ли у управляющих компаний какая-то типизация арендаторов?

- Типизации нет, но есть определённое ранжирование арендаторов. Одни бренды более интересны и популярны на рынке, чем другие. Они привлекают больше посетителей и потому предпочтительнее для управляющих компаний. Оченьинтересны сильные новые бренды – такие как H&M из Швеции или японский Uniqlo, вызвавший настоящий ажиотаж своим уникальным соотношением цена/качество. Такие монобрендовые магазины могут получать заметные арендные скидки от ТЦ. Ну и ещё одна твёрдая российская реалия: иностранные бренды более востребованы, чем собственные, особенно локальные.



Беседу вел Ерлан ЖУРАБАЕВ  


Наша задача — увеличить долю российских брендов до 75%
Рынок лабораторной диагностики: мнения лидирующих франчайзеров
Hilton на выставке франшиз BUYBRAND Expo 2016
«По своим правилам» Выпуск 4. ООО "АЛЕРИ ТЕХНО"



Новые франшизы

Каталог франшиз

Цитата дня

«Приятно видеть, как российский бизнес выстраивает свой успех и тиражирует его вместе со своими партнерами. В этом и есть суть франчайзинга – придумать и воплотить успешную идею, а затем повторять ее вновь и вновь»

Эндрю Уизерс
управляющий
директор
Southern Fried Chicken

Календарь событий


18:36, 03 декабря 2016г.   Войти / Выйти