9251 Советы предпринимателям: как найти лучшее помещение под аренду
Лейла Агирбова, журналист, автор и ведущая
программ российских бизнес-телеканалов
Не успела Москва в июле 2015 года выйти на
первое место в Европе по объему торговых площадей, как ситуация резко
изменилась: рынок торговой недвижимости показал отрицательную динамику – спад
на 49% по сравнению с прошлым годом. Аналитики дают противоречивые данные: одни
настаивают на дальнейшем стремительном падении объемов вывода площадей, другие
– на его незначительном, но все же росте. Недавнее падение рубля добавило
неразберихи в отношения арендаторов и арендодателей: прежние договоренности на
конец 2014-начало 2015 года об арендных каникулах, фиксации арендной ставки и
привязке к проценту с оборота, которые, как правило, действуют в течение
полугода, уже не актуальны. А значит, пора обсуждать новые условия работы. О
том, какие сюрпризы ждут предпринимателей в сентябре, что готовит для них рынок
недвижимости и где лучше искать свое место под крышей в новых экономических
условиях, мы узнали у ведущих экспертов рынка недвижимости.
1. Выйти в топ: какие помещения пользуются спросом у арендаторов?
Снижение покупательской способности в связи с кризисом заставило предпринимателей, работающих в сегментах стрит-ритейл, общепит и услуги, еще более внимательно подходить к помещениям под аренду. На первое и, пожалуй, главное место в списке критериев отбора выходит местоположение. По словам Ольги Нерушевой, директора по развитию бизнеса Комплекса управления недвижимостью «Группы ПСН», не менее важными для арендатора остаются такие показатели, как цена и проходимость.
Ольга Нерушева, директор по развитию бизнеса Комплекса управления недвижимостью «Группы ПСН»
«Сейчас, с точки зрения ценообразования,
рынок максимально повернут к арендаторам. Цена определяется спросом, а как мы
понимаем — мелкий бизнес развивается очень осторожно и для арендодателя каждый
клиент ценен.
На текущий момент очень много лакомых кусочков с точки зрения start-up бизнеса. Есть из чего выбрать, адекватная цена и сговорчивый собственник».
С одной стороны это отличная возможность (такого большого выбора площадей не было, пожалуй, с 2008 года) найти идеальное помещение. С другой стороны – кризис серьезно повлиял на покупательскую способность, а значит, добавил в работу предприятий малого и среднего бизнеса новых условий.
Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых
помещений CBRE
.jpg)
«В 2015 году потребительский спрос существенно ослабел: снижение
розничного товарооборота в реальном выражении по итогам текущего года может
превысить 8% вследствие снижения реальной заработной платы на 9-10%. Это
приводит к тому, что конкуренция за потребителя обострилась, а посещаемость
торговых точек в среднем снижается. Соответственно, риски провала бизнеса
вследствие не самого эффективного расположения существенно выросли. Поэтому мы
не рекомендуем экономить на том, чтобы оказаться в правильном месте для ведения
бизнеса.
Если говорить про Москву, то это: пешеходные улицы, возле метро и ТПУ в спальных районах, доминирующие в своей зоне ТЦ районного масштаба. Кроме того, стоит рассмотреть форматы островной торговли в крупных и устойчиво популярных крупных ТРЦ».
2. Перемен, мы ждем перемен. Бояться ли арендаторам сентября?
1 сентября в школах раздаются первые звонки, а во многих компаниях заканчиваются договоры аренды. Последнее событие радостным, отнюдь, не назовешь – арендаторы беспокоятся, что ставки повысятся, а это в условиях экономического кризиса для многих почти не решаемая проблема. По мнению Ольги Нерушевой, директора по развитию бизнеса Комплекса управления недвижимостью «Группы ПСН», страхи арендаторов обоснованны, ведь сентябрь – это традиционно время повышения деловой активности. При этом индексация ставок ожидается стандартной – ввиду большого количества качественных предложение на рынке, из которых предприниматель всегда может выбрать для себя наиболее подходящий вариант.
Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE, считает, что сейчас подходящее время для того, чтобы проявлять гибкость в партнерских отношениях. Если арендатор ужесточает условия, то стоит призадуматься о дальнейшем с ним сотрудничестве.
«Сейчас выходит очень плохая статистика по динамике ВВП и розничного товарооборота. Все показатели заметно снижаются. Кроме того, высокую слабость показывает рубль. Собственники уже пережили всплеск вакансии в I полугодии 2015 года, были вынуждены проявить гибкость в коммерческих условиях и заметно смягчить их: улучшение для арендаторов в ряде случае превышает 20%. Это идеальное время для того, чтобы договариваться на оптимизацию коммерческих условий. Если собственник проявляет слишком большую жесткость, то целесообразно просто сменить помещение, благо уровень вакансии позволяет это сделать, а собственники иногда готовы даже компенсировать часть расходов на отделку».
3. Выживет только крупнейший: арендаторы поддерживают «сетевиков».
Оптом, как известно, всегда дешевле. Это правило идеально вписалось и во взаимоотношения арендатора и арендодателям, только вместо товара здесь – торговая площадь, а вместо товарного чека – договор аренды. Франчайзинговые сети – идеальный «оптовый покупатель». Поэтому традиционными для этого вида бизнеса стали переговоры собственно франчайзеров и арендодателей. Действительно ли такая схема срабатывает быстрее и лучше, или франчайзи могут сами договариваться о наиболее подходящих условиях для себя?
Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE:
«Если сеть хорошо зарекомендовала себя на рынке, развивается, у нее есть постоянная аудитория покупателей, то и договориться об изменении условий аренды с собственником помещения будет проще. Франчайзи таким образом в большинстве случаев выигрывает, т.к. большая часть забот ложится на плечи франчайзера. Франчайзеры же, в свою очередь, готовы жертвовать прибылью и тратить ресурсы на поддержку своих франчайзи ради сохранения доли на рынке в кризис. «Выживаемость» торговых точек франчайзи также поддерживается за счет снижения паушального взноса и роялти в большинстве случаев. Однако, если фрачайзер не уверен в стратегии и ресурсах франчайзи, то он может расторгнуть с ним договор. Такие случаи в сложившейся экономической ситуации также не редкость».
4. Обвал рубля покупке не помеха: город выставляет свои помещения на продажу.
Пресс-служба столичного департамента по конкурентной политике со ссылкой на главу ведомства Геннадия Дегтева сообщила, что после обвала рубля спрос на московскую недвижимость только вырос! Это касается коммерческих и жилых объектов, принадлежащих городу. «Предприниматели, которые откладывали приобретение офиса или производственных площадей для развития бизнеса, именно сейчас анализируют выставленные на продажу объекты имущественной казны Москвы и решаются на покупку», — заявил Дегтев. По состояния на 27.08.2015 года, город выставил на продажу 90 объектов нежилого назначения, еще 300 помещений предлагаются в аренду. Кроме того, начиная с 2013 г. около 3 тыс. представителей малого и среднего бизнеса выкупили у Москвы арендуемые помещения. Об этом пишет АГН «Москва» со ссылкой на слова первого заместителя руководителя департамента городского имущества столицы Александра Прохорова.
Ольга Нерушева, директор по развитию бизнеса Комплекса управления
недвижимостью «Группы ПСН»
«Это отличная возможность для мелкого и среднего предпринимателя -
путем выкупа помещений в собственность организовать стабильный и хорошо
контролируемый бизнес. Бизнес, который не зависит от настроения арендодателя и
волатильности рынка аренды. Но тут же возникают дополнительные задачи по
эксплуатации и управлению активом, что не является специализацией ритейл-компаний.
С точки зрения арендодателя данная тенденция не повлияет на общий спрос
качественных помещений в хорошем месте, так как продаваемые городом блоки чаще
всего не на первой линии и требуют капитальных вложений. Более того, ритейл
предполагает в своем развитии постоянное открытие новых торговых точек».
5. Прогнозы и стратегии.
Как бы ни пугали нас 2015-м годом, большая его часть уже позади. Предпринимательская активность сохраняется, новые условия взаимоотношений между арендаторами и арендодателями продолжают формироваться. Эксперты в одни голос советуют садиться за стол переговоров и находить компромиссные варианты решений в любой ситуации. Сейчас наступило время не конфронтации, а консолидации. Мы попросили экспертов в области коммерческой недвижимости дать прогнозы на ближайшее будущее и несколько рекомендаций для предпринимателей.
Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE:
«Самый оптимальный вариант – это добиться, чтобы арендная плата формировалась на основе процента от оборота. Следующий по приоритетности вариант – рублевая арендная плата с индексацией на уровне ниже ИПЦ. К вариантам с номинированием ставок аренды в валюте следует подходить очень аккуратно, но и здесь есть возможности для выгодных сделок при правильном подборе параметров валютного коридора.
Основным фактором, который позволяет добиться снижения ставок, является способность арендатора генерировать трафик. Т.е. быть одной из целевых причин посещения торгового центра. Однако, этим, увы, могут похвастать крайне ограниченное число арендаторов.
Соответственно, здесь можно руководствоваться следующим правилом. Если доля аренды в выручке превысила 25%, то надо искать альтернативный вариант размещения. Сейчас на рынке достаточно много ТРЦ с высокой вакансией, которые пойдут навстречу арендатору. В стрит-ритейле ситуация несколько сложнее. Однако и там гибкость арендаторов уже повысилась, а уровень вакансии позволяет находить интересные альтернативные варианты.
Стоит отметить при этом, что собственники помещений стали более сговорчивыми: с ними стало в большинстве случаев легче договориться по поводу снижения размера арендных платежей. С одной стороны арендаторы хотят занять помещение по минимальным рублевым ставкам, а собственники сдать его максимальным долларовым. Компромисс в большинстве случаев выражается в переходе с фиксированной ставки на процент с оборота, предоставлении скидок по долларовым ставкам, фиксации курса (например, сейчас курс фиксируют на уровне 50-55 рублей за 1 доллар США), компенсации отделки помещения, переходе на рублевые договора аренды.
В будущем мы уже не ожидаем снижения рублевого эквивалента арендных ставок, т.к. слабый рубль и инфляция будут разгонять данный показатель. Что касается долларового эквивалента аренды, то он еще будет очень волатильным вслед за скачками курса рубля».
Ольга Нерушева, директор по развитию бизнеса Комплекса управления недвижимостью «Группы ПСН»
«По нашим ощущениям паники на рынке не наблюдается. Со стороны бизнеса идет более обдуманный подход к выбору помещений. Бизнес проводит более глубокий анализ локаций, близлежащего окружения и конкурентной среды. Это дает преимущество для долгосрочных перспектив, как арендаторам, так и арендодателям, так как приводит к более взвешенному решению. Бизнес проводит более глубокий анализ локаций, близлежащего окружения и конкурентной среды, что приводит к более взвешенному решению. И, в долгосрочной, перспективе дает преимущество как арендаторам, так и арендодателям. Кризис стимулирует искать нестандартные пути и решения, которые позволяют сохранить и приумножить бизнес. Стратегия выживания всех сторон бизнеса (арендатора и арендодателя) в текущих экономических условиях — это в первую очередь тесное взаимодействие и совместный поиск выхода из сложных ситуаций».
