Рынок торговой недвижимости в первом квартале

Аналитический обзор NAI Becar
16.05.2011 1908

Смотреть франшизы в Каталоге

Предложение
В первом квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию 270 000 кв. м торговых площадей в составе 4 объектов. Наиболее крупным открывшимся объектом стал торгово-развлекательный центр «AFI Mall», расположенный на территории ММДЦ «Москва-Сити», обеспечивший почти 70% нового предложения за период.

Рост предложения позволил увеличить обеспеченность жителей Москвы площадями качественных торговых центров (GLA) до 273 кв. м на тысячу человек.

Торговые центры, введенные на рынок в I квартале 2011 г.


Название

Расположение

Округ

Тип

Общая площадь, кв. м

Девелопер

GLA

«AFI Mall»

Краснопресненская наб., уч. 6,7, д. 8Б.

ЦАО

супер-региональный

179 423

«AFI-development»

114 213

ТПУ «Планерная»

ул. Планерная, 7

СЗАО

супер-окружной

50 000

ЗАО «Сервест»

14 780 (торг. часть)

«Leroy Merlin»

г. Химки, ул. 9 Мая, вл. 20, д. 1

МО

DIY

10 200

«Leroy Merlin»

10 000

МФК «Монарх центр»

Ленинградский пр., вл. 31

САО

окружной

30 000

«МонАрх»

20 000

ИТОГО (общая площадь, кв. м):

269 623

Источник: NAI Becar


С учетом нового предложения, общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы составила около 6,7 млн кв. м, прирост по сравнению с предыдущим годом составил 4%.
В 2011 г. заявлено к вводу порядка 500 тыс. кв. м торговых площадей. Очевидно, что этот год станет переломным в отношении динамики роста торговых площадей. По нашим оценкам, которые результируют итоги визуального осмотра строительных площадок Москвы, совокупным объем ввода не превысит 310 тыс. кв. м.

Торговые центры, заявленные к вводу в 2011 г.:


Название

Расположение

Округ

Общая площадь, кв. м

Девелопер

ТРЦ «Калейдоскоп»

Южное Тушино

СЗАО

119 000

«Корпорация А.Н.Д.»

«Гудзон»

Каширское ш., 12

ЮАО

120 000

«Immoeast»

«Авеню 77»

мкрн. Сев. Чертаново

ЮАО

35 000

«Capital Group»

ТЦ «Парус»

Новокурскинское ш., 1

СЗАО

25 760

«Midland development»

Гостиница Москва

Охотный ряд, 2

ЦАО

27 000

«Декмос»

ТЦ «Северное сияние»

Донского/Ратная ул.

ЮЗАО

18 500

«Мелисинда»

ТЦ «Строгино»

Строгинский б-р, 22а

СЗАО

5 700

«Кузнецкий мост Девелопмент»

«Фаворит»

Южнобутовская ул.

ЮАО

37 000

«Фаворит-альянс»

«Курский»

Варшавское ш., вл. 148

ЮАО

39 500

Администрация Курской области

Белая дача «Outlet Village»

г. Котельники, 14 км МКАД

МО

38 000

«Белая Дача»

ТЦ «EGO mall»

Дежнева, пр. 23

СВАО

12 000

«AFI Development»

ТРК «Авиапарк»

Хорошевское шоссе, 38А

САО

260 000

«ТВК «Авиапарк»

ТРК «Ривер Молл»

Автозаводская, 16-18

ЮАО

258 000

«Кузнецкий Мост Девелопмент»

Аутлет-центр «Fashion House»

Ленинградское ш., 122 км от МКАД

МО

38 500

«Fashion House Development»

ИТОГО (общая площадь, кв. м):

503 960

 


Динамика объемов предложения площадей в торговых центрах

Источник: NAI Becar


На сегодняшний день соотношение торговых площадей по типу торговых центров изменилось в сторону увеличения объектов суперрегионального масштаба до уровня 57%.

Структура предложения площадей в торговых центрах

Источник: NAI Becar


С каждым годом количество новых проектов торговой недвижимости в Москве снижается – в 2011 г. заявлено всего 4 проекта торговых центров общей площадью около 140 тыс. кв. м:


Название

Расположение

Округ

Тип

Общая площадь, кв. м

Девелопер

МФК

м. Водный Стадион

СЗАО

региональный

50 900

MR Group

ТЦ в Чертаново

Варшавское ш./ул. Ак. Янгеля

ЮАО

районный

17 300

ООО "Рексант"

ТЦ

Алтуфьевское ш./МКАД

САО

региональный

56 000

Финстрой

IKEA

г. Мытищи

МО

DIY

н/д

IKEA

Источник: NAI Becar


Все заявленные проекты «тяготеют» к окраинам Москвы, что отвечает последним тенденциям рынка. Запрет на строительство в центре только усугубит растущий дефицит в торговом сегменте.


Спрос
Прирост оборота розничной торговли в России в январе – феврале 2011 г. составил 4 % по отношению к соответствующему периоду 2009 г. Позитивные тенденции нашли отражение в увеличении активности ритейлеров - в 2011 г. рынок активно продолжают осваивать новые бренды в различных ценовых сегментах. В течение первых месяцев года о выходе на рынок объявили следующие сети - Jaeger, Kurt Geiger (обувь), Petit Patalon (детская одежда), Banana Republic, Jimmy Choo, Reiss (одежда и аксессуары), Victoria’s Secret (белье) и др.

Активно развивается детский ритейл - в ближайшее время планируют расширение сети «Детмарт», «Вундеркинд», «Кораблик», «Gulliver» и др.


Уровень вакантных помещений
По результатам квартала средний уровень вакантных помещений в ТЦ Москвы остался на уровне 5-6%. Во многих торговых центрах происходит активная ротация арендаторов, обусловленная как стремлением собственников усовершенствовать структуру пула арендаторов и повысить лояльность потребителей, так и желанием ритейлеров оптимизировать структуру бизнеса, развивая магазины на наиболее эффективных площадках.

На основных торговых коридорах уровень вакантных помещений варьируется в пределах от 5 % до 7 %.


Ставки аренды и цены продажи
По состоянию на начало апреля ставки аренды показали рост на 15-20 % по сравнению с концом 2010 г.


Арендаторы

Средние ставки аренды, $ за кв. м/год
(без учета экспл. платежей и НДС)

% от оборота

Торговая галерея

1 000 – 3 000*

7-15

Якорные арендаторы

100 – 320

1,5-5

* - помещения площадью от 20 до 100 кв. м на первом этаже качественных торговых центров

Источник: NAI Becar


В числе последних тенденций арендной политики новых торговых центров можно отметить постепенное распространение системы «step rent», при которой происходит ступенчатое увеличение ставки аренды в зависимости от периода эксплуатации торгового центра (минимальная ставка устанавливается на период запуска объекта в эксплуатацию, максимальная - с момента достижения устойчивого потока посетителей).

Кроме того, практика использования комбинированной ставки аренды в зависимости от оборота становится все более популярной в отношении операторов fashion-ритейла.
 

Средняя стоимость аренды торговых встроено-пристроенных помещений, $/кв. м/год*

* помещения площадью от 50 до 200 кв. м, без НДС и эксплуатационных расходов.

Источник: NAI Becar


В настоящее время средняя цена за квадратный метр торговой площади в Москве колеблется в диапазоне от 3 000 (спальные районы, средняя проходимость) до 17 000 долл. США (внутри Садового Кольца, на основных торговых коридорах, с отделкой). Цены продажи наиболее ликвидных объектов могут составлять от $10 000 до $30 000 за 1 кв. м.


Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости

  • Административные ограничения оказывают все более сильное давление на рынок - вслед за программой реорганизации киосков введено ограничение на строительство торговых и офисных центров в пределах ТТК. Последнее повлекло за собой отмену нескольких крупных проектов, а значит, усиление в перспективе дефицита качественной торговой недвижимости, и, следовательно, конкуренции между существующими проектами.
  • Рост конкуренции отражается в первую очередь на объектах, введенных на рынок в начале его формированиля (начало 2000-х гг.). Стандартный набор операторов уже не обеспечивает торговым объектам необходимый поток покупателей. Многие объекты подвергаются реконцепции, в первую очередь, с точки зрения формирования эффективного пула арендаторов. Создаются предпосылки дальнейшей экспансии западных и развития отечественных брендов.
  • Западные бренды, давно работающие на российском рынке, стремятся развиваться самостоятельно, отказываясь от услуг посредников (Guess, Hermes, Jimmy Choo). На рынок возвращаются западные бренды премиум-сегмента, покунувшие рынок в кризис.

Прогноз

Ожидается, что большинство заявленных к открытию в 2011 г. центров будут введены ближе к концу года или перенесены на 2012 г. Проектов, находящихся на финальной стадии реализации, на сегодняшний момент немного, по нашим оценкам, до конца полугодия может быть введено не более 30- 40 000 кв. м.

Прогнозируемый рост ставок аренды на качественные площади в течение года составит около 15-20%.

Перспективы рынка связаны с развитием районных ТЦ, а также суперрегиональных объектов и ритейл-парков в районе МКАД.




Наша задача — увеличить долю российских брендов до 75%
Рынок лабораторной диагностики: мнения лидирующих франчайзеров
Hilton на выставке франшиз BUYBRAND Expo 2016
«По своим правилам» Выпуск 4. ООО "АЛЕРИ ТЕХНО"



Новые франшизы

Каталог франшиз

Цитата дня

«Приятно видеть, как российский бизнес выстраивает свой успех и тиражирует его вместе со своими партнерами. В этом и есть суть франчайзинга – придумать и воплотить успешную идею, а затем повторять ее вновь и вновь»

Эндрю Уизерс
управляющий
директор
Southern Fried Chicken

Календарь событий


00:51, 07 декабря 2016г.   Войти / Выйти